在物业管理领域业主与物业之间的纠纷屡见不鲜许多业主因各种看似 “合理” 的理由拒交物业费却在最终的法律裁决中败诉这背后到底隐藏着怎样的法律逻辑？今天我们选取了 7 个典型的物业纠纷案例带大家深入剖析↓↓↓
案例 01
房屋质量差，能拒交物业费吗？
【基本案情】：某小区业主吴某以其房屋墙体开裂、屋顶漏水，请求A物业服务公司进行处理，但A物业服务公司认为并不属于物业服务范围，未予处理，吴某以此为由拒绝向A物业服务公司交纳物业服务费。
【法院判决】：吴某得向 A 物业服务公司支付物业费，还要支付违约金。
【法官说法】：物业维修义务的承担主体需具体情况具体分析。房屋专有部分的质量问题，属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，不能成为拒交物业费的理由。物业公司虽无维修义务，但应负有协调和紧急处理责任。业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以此拒交物业费。
简单来说：房子在保修期内，由开发商负责维修；过了保修期，专有部分由业主或侵权人维修，共有部分和公共设施由物业维修，物业可动用住宅专项维修基金。业主专有部分出问题，物业只有协调和紧急处理的责任，这和物业费是两码事，业主得找开发商或侵权人索赔，不能拿这个理由拒交物业费。
案例 02
车辆被盗，物业该负责吗？
【基本案情】：业主张某把电动车停在小区楼下，第二天发现车被盗了，报警后案子一直没破。张某觉得 B 物业服务公司管理不善，没尽到安保义务，就要求赔偿车辆损失，还拒绝交物业费。
【法院判决】：张某得向 B 物业服务公司交纳物业费，还要承担违约责任。
【法官说法】：物业服务合同不同于保管合同。若物业已尽到安全保障义务，无明显过错，车辆被盗系第三人侵权造成，业主可向第三人追偿。在未对车辆看管作特别约定且物业仅收取低额物业费的情况下，要求物业担负众多业主私人物品的看管责任，违背公平原则。业主是自己财产安全的第一责任人，交物业费是应尽的义务。物业服务合同不是保管合同，要是物业已经做好了安全保障工作，没有明显过错，就不用担责。
案例 03
邻居违建，能不交自己物业费吗？
【基本案情】：业主李某某原本按时交物业费，可邻居田某在他窗外搭了遮阳棚，楼上扔的杂物都堆在他窗外。李某某觉得 C 物业服务公司没强制制止违建，就拒绝交物业费。但庭审时，物业拿出了向相关部门报告田某违建的回执凭证。
【法院判决】：李某某得向 C 物业服务公司交纳物业费和违约金。
【法官提醒】：依据《物业管理条例》，物业对违法违规行为没有行政执法权，只要履行了监督、督促整改、制止义务并及时上报行政部门，即视为履行物管职责。业主和邻居的违建纠纷，和物业管理纠纷是不同的法律关系，业主得另想办法解决。
案例 04
房屋空置，能拒交物业费吗？
【基本案情】：业主熊某买了毛坯房，交房后一直没装修入住。小区物业服务公司催交物业费，熊某觉得自己没享受服务，就拒绝交纳。
【法院判决】：熊某得按 60% 的比例向小区物业服务公司交纳物业费和违约金。
【法官提醒】：《民法典》规定，业主不能以没接受或不需要物业服务为由拒交物业费。物业服务是面向整个小区的，具有公众性，无论业主是否居住，服务都在持续，如卫生清洁、公共秩序维护、设施设备运行等费用都要支出。
案例 05
房屋出租，物业费谁来交？
【基本案情】：业主吕某把房子出租后，和承租人约定物业费由承租人交纳，还向 D 物业服务公司备案了。但承租人一直没交物业费，吕某就以房子租出去了为由，拒绝交纳。物业公司把吕某和承租人一起告上了法院。
【法院判决】：吕某和承租人要连带向 D 物业服务公司交纳物业费，还要承担违约责任。
【法官提醒】：根据《物业管理条例》，业主和物业使用人约定由使用人交物业费的，业主还是要负连带交纳责任。所以出租房子时，一定要谨慎选择租客，在合同里明确好违约责任。
案例 06
没签物业合同，能拒交费吗？
【基本案情】：业主王某认为开发商没经过业主同意，就直接和 E 物业服务公司签了前期物业服务合同，自己不是合同当事人，所以拒绝交物业费。
【法院判决】：小区业主都得向 E 物业服务公司支付物业费，还要承担违约责任。
【法官提醒】：《民法典》规定，建设单位签的前期物业服务合同，以及业主委员会选聘物业签的合同，对业主都有法律约束力。业主以非合同当事人为由抗辩，法院不予采纳。所以，就算业主没直接参与签合同，也得按合同约定交物业费。
案例 07
服务有瑕疵，能拒交物业费吗？
【基本案情】：业主谢某因为小区垃圾偶尔清理不及时、电梯出过故障，就拒绝交物业费。
【法院判决】：谢某得向 F 物业服务公司支付物业费。
【法官提醒】：物业服务面向全体业主，具公共性，若业主因个人感受或轻微瑕疵拒交费，会影响小区管理和其他业主利益。若物业存在重大瑕疵，业主可通过业委会沟通、召开业主大会选聘新物业等方式解决，且要注意保留证据。
编辑：晓宇